Jean-Baptiste Pracca, Mata Capital : " En finir avec l'immobilier bashing "

Le patron de la société d'investissement en immobilier, Mata Capital, est convaincu que c'est maintenant qu'il faut entrer et investir sur le marché immobilier. Pour cet expert de l'immobilier commercial, la baisse des prix est une réalité depuis quelques mois. Opportunistes, certains grands noms du secteur sont de retour sur le marché.

" En finir avec l'immobilier bashing ! " A écouter Jean-Baptiste Pracca, plus une journée ne passe sans qu'une mauvaise nouvelle vienne un peu plus alimenter le spleen des acteurs de l'immobilier résidentiel ou professionnel, notamment dans le bureau.

Pourtant, le patron de la société d'investissement dans l'immobilier, Mata Capital, est convaincu que c'est maintenant qu'il faut entrer et investir sur le marché immobilier. Et comme pour conjurer le sort, son groupe a racheté en juin 2023 le leader de l'outlet Marques Avenue et ses actifs immobiliers.

Pour mémoire, Marques Avenue, c'est un des pionniers des centres Outlet en France, crée par un visionnaire Alain Salzman. Après ses études à l'université Paris Dauphine, il rejoint en 1985 les équipes à l'origine du premier centre de marques outlet en France : Usines Center. Entre 1985 et 1993, dix centres de marques Usines Center sont construits et commercialisés. En 1993, Alain Salzman veut voler de ses propres ailes. Il s'associe avec Christian Liagre pour lancer Marques Avenues, puis Quais des marques.

Son intuition de départ : il existe un créneau entre les centres commerciaux organisés autour d'enseigne de la grande distribution et les centres commerçants des villes. Il a donc imaginé des villages regroupant les magasins de déstockage des grandes marques. En trente ans, il est devenu un poids lourd du secteur avec 8 centres répartis dans toute la France. Un poids lourd du commerce qui pèse 150 000 m2, pour 670 boutiques et 600 marques partenaires. En France, Marques Avenues rivalisent avec de sérieux concurrents comme Advantail (8 centres en France) ou McArthurGlenn (4 centres) qui vient d'ouvrir un nouveau centre près de Giverny, entre Paris et la Normandie.

Une baisse de 40 % des actifs immobiliers

" Notre société a racheté, par l'intermédiaire d'un fonds , 4 des 7 centres exploités par Marques Avenue et un cinquième centre géré par un tiers et dont la gestion a été transférée à Marques Avenue ", explique Jean-Baptiste Pracca.

Le prix de ses actifs exceptionnels ? " Ils avaient été achetés 300 millions d'euros par la CNP. Nous les avons récupérés pour 195 millions d'euros ", explique-t-il. Mais il y a beaucoup de travail et un repositionnement à réaliser.

Pour Mata Capital, l'acquisition de Marques Avenue, est une démonstration de son savoir-faire en matière d'immobilier, mais surtout l'occasion de marteler une conviction : Il faut aligner la gestion de l'immobilier de commerce à l'exploitation opérationnelle pour accompagner les mutations du commerce en France.

Aujourd'hui, les centres de marques surfent sur deux tendances lourdes. D'abord, les marques ont besoin d'écouler leurs invendus et ne peuvent plus les détruire. Surtout, l'inflation pèse sur le budget de ménages qui voient dans ces centres l'occasion de faire des bonnes affaires en achetant les collections des années précédentes.

Alors pour réussir, Jean-Baptiste Pracca veut aligner les trois atouts qui font la valeur d'un actif : la centralité, la durabilité et l'opérationnalité. " Pour cela, nous allons monter en gamme ", explique le patron de Mata Capital qui annonce des surprises en matière d'offre des services, de restauration et de montée en gamme des enseignes...

Mais si Jean-Baptiste a des convictions sur le commerce, il n'en reste pas moins avisé sur les autres segments du marché immobilier. Il faut dire que l'homme dispose d'une expérience de 20 ans en investissement immobilier. Il a débuté sa carrière en 2002 au sein du groupe Vinci dans la filiale promotion immobilière. En 2004, il rejoint UBS Global Real Estate en tant que Directeur des acquisitions pour développer l'équipe française. Il exécute près de 1 milliard d'euros d'investissements en bureau à Paris et dans l'ouest parisien pour le compte de fonds institutionnels étrangers.

Début 2011, convaincu que les marchés immobiliers sont sous valorisés, il participe au lancement de Primonial REIM comme Directeur des Investissements et développe en 5 ans une équipe de 20 collaborateurs en charge des acquisitions, de l'asset management et des arbitrages qui investira plus de 5 milliards d'euros en bureau, commerce, résidentiel et santé-éducation entre 2011 et 2015.

Puis mi 2015, il quitte le confort d'une entreprise devenue leader de l'épargne immobilière pour créer Mata Capital. La société gère désormais 2 milliards d'euros d'actifs sous gestion, dont 45 % sont investis dans le commerce, 24 % dans le bureau et près de 20 % dans la logistique, l'hôtellerie et le résidentiel.

" Face à la forte baisse des volumes d'investissement en Europe depuis octobre 2022 (-51% au S1 2023 versus S1 2022), provoquant une baisse globale des prix (-25 à -40 %), nous avons choisi un positionnement opportuniste pour saisir les meilleures opportunités d'investissements à prix décotés sur l'ensemble des classes d'actifs. Nous sommes focalisés sur les quartiers centraux d'affaires des grandes agglomérations et les immeubles répondant (ou pouvant répondre avec des travaux) aux exigences de la transition énergétique et la décarbonation ", explique-t-il, en soulignant que tous les grands " opportunistes " du secteur de l'immobilier sont à l'affût des pépites décotées du marché !