Dans les coulisses de Remake Live, la SCPI star du marché immobilier professionnel

C'était devenu le placement chouchou des Français. Les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, permettaient de profiter de la dynamique de l'immobilier professionnel, sans se soucier de la gestion. Car ce placement consiste à acheter des parts d'un parc immobilier professionnel, qui peut-être composé d'entrepôts, de bureaux ou de commerces. Le tout géré par des sociétés spécialisées. Il offre des rendements très attractifs, en moyenne 4,53 % en 2022, avec une faible volatilité. En 2023, la collecte brute des SCPI a atteint 7,7 milliards d'euros, marquant un retour à la moyenne de 2018-2020 après une année 2022 exceptionnelle.

Malgré cet engouement des particuliers pour ce placement,en 2023, la forte hausse des taux d'intérêt, associée à la baisse des actifs, a totalement modifié la donne sur le marché.

Les grands acteurs de la gestion de fonds immobiliers ont commencé à réduire le prix de leurs parts pour tenir compte de la dévalorisation de leurs actifs. Initialement présentés comme de simples corrections, ces ajustements ont pris de l'ampleur. En effet, 23 SPCI ont affiché des dépréciations de parts à la fin de l'année. Bien que cela puisse sembler limité, le marché compte plus de 200 SCPI, ces baisses représentent tout de même 35 % de la capitalisation totale !

C'est pourtant dans ce marché mouvementé que David Seksig et Nicolas Kert ont décidé de lancer Remake. L'objectif du projet consistait à proposer une nouvelle vision de l'investissement immobilier à travers une solution d'épargne sans commission de souscription, et une stratégie d'investissement diversifiée et opportuniste assumée.

Moins de deux ans après son lancement, la SCPI Remake Live affiche une des meilleures performances du secteur. La jeune SCPI propose un rendement de 7,79 % en 2023. Elle vise 6,75 % en 2024. De quoi lui permettre de truster les premières places des classements du secteur.

Les secrets des deux fondateurs ? Investir là ou les marchés immobiliers sont les plus prometteurs. C'est ainsi que David Seksig et Nicolas Kert ont choisi d'investir massivement à Dublin en Irlande qui concentre 80 % des investissements immobiliers du pays. " Avec 6 milliards d'euros de transactions par an, l'Irlande se classe au 6e rang européen pour l'immobilier d'entreprise, et pèse autant qu'un marché comme la Pologne, pour une population bien moindre de 5 millions d'habitants ", détaille David Seksig.

" À Dublin, nous avons profité du repricing rapide du marché irlandais, l'un des premiers en Europe à avoir vu ses prix corriger à la baisse, sous l'effet de la forte remontée des taux directeurs des banques centrales ces derniers mois ", explique Nicolas Kert. Cet expert de la promotion et de la gestion de fonds immobilier, passé chez Generali, Amundi, Swisslife et Novaxia, a mobilisé ses équipes sur le terrain pour dénicher quelques pépites à bon prix. "

Certains propriétaires, étranglés par le renchérissement de leur dette contractée à taux variable, ont été forcés à se séparer de leurs biens lors de "fire sales" ou ventes forcées ", détaille-t-il. C'est le cas d'un immeuble situé dans le centre de Dublin, à environ 125 mètres de St Stephen's Green et à 400 mètres de Grafton Street, le principal axe commerçant du pays. Entièrement occupé par Byrne Wallace, l'un des dix principaux cabinets d'avocats d'Irlande, avec un bail de près de 9 ans, le bâtiment de près de 5 000 m2 a gardé sa devanture édouardienne tout en s'enrichissant d'une grande extension moderne à l'arrière reliée par un impressionnant atrium en verre.

" Nous possédons désormais à Dublin 3 immeubles, d'une valeur globale de 60 millions d'euros, et dont le rendement moyen s'établit à 7 %. Des biens acquis à des prix particulièrement bas pour une ville comme Dublin - 6 500 à 7 500 euros le mètre carré dans les quartiers centraux - où les prix de l'immobilier résidentiel sont proches de ce qui se pratique à Paris, autour de 10 000 euros le mètre carré ", révèle fièrement David Seksig.

La société Remake AM a également eu l'opportunité d'acquérir, via la SCPI Remake Live, un lot d'immeubles de bureaux, situés dans le très recherché quartier côtier de Blackrock. Le site accueille les bureaux d'une filiale d'Ipsos, mais aussi une clinique spécialisée dans les soins capillaires, engagée par un bail ferme de plus de 5 ans.

Remake a aussi exploré le marché espagnol. En juillet 2023, la SCPI a acquis 3 immeubles au travers de deux " Sale & lease back " en Catalogne (Terrassa) et au Pays basque (Saint-Sébastien et Bilbao) pour un montant de plus de 40 millions d'euros.

Plus récemment, les deux gérants ont mis la main sur un immeuble industriel de 11 522 m² localisé à Rotterdam aux Pays-Bas. Il héberge l'entreprise Royal Sens, spécialiste notamment de la production d'étiquettes de haute technologie, qui a été fondée il y a plus de 125 ans. Royal Sens produit environ 9 milliards d'étiquettes par an, qui sont vendues dans toute l'Europe. Ce site de production, également siège de l'entreprise, et construite par Royal Sens selon ses propres besoins a fait l'objet d'un bail ferme de 15 années. Avec un prix d'environ 10,9 millions d'euros, cette acquisition fait ressortir un taux de rendement immobilier net supérieur à 7,3 %.

Des performances qui viennent doper la toute jeune SCPI européenne Remake Live, investie à près de 80 % hors de France, dans des immeubles de bureaux situés plutôt en périphérie des grandes villes.

Elle pèse aujourd'hui quelque 400 millions d'euros. " Notre objectif est d'atteindre les 1,2 milliard d'euros ", assure David Seksig, ancien d'Amundi, passé chez Perial et Novaxia. Jeune SCPI, tous ses indicateurs financiers sont au vert. Le taux d'occupation est de 100 % comme son taux d'encaissement des loyers.

La constitution du patrimoine de la SCPI Remake Live se fait sur la base de convictions fortes et une stratégie d'investissement opportuniste avec une approche avant tout foncière, " on analyse d'abord la zone, le foncier puis après l'immeuble, enfin l'occupant ".

Mais les deux fondateurs assument une approche diversifiée régionalement pour aller capter des cycles et des anomalies. Surtout, ils veulent également donner du sens à leur démarche. Remake Live dispose donc d'une poche sociale, avec 5 à 10 % des montants levés, pour investir dans du logement social ou d'urgence. C'est ainsi que la SCPI a fait l'acquisition d'une résidence étudiante à Bordeaux (Brazza), acheter en démembrement et exploité par un bailleur social. De même des logements de type PLS à La Ciotat et à Lyon sont entrés dans le portefeuille.