Le secteur immobilier allemand s'enfonce dans la crise

Valeriy Shevchenko a eu l'impression d'avoir réalisé l'achat de sa vie en battant une file d'acheteurs potentiels pour obtenir un appartement en construction de deux chambres dans l'un des quartiers les plus populaires de Berlin.

Deux ans plus tard, les rêves de logement de cet homme de 33 ans se sont effondrés après la faillite du promoteur de sa nouvelle maison, Project Immobilien.

Frappés par une hausse soudaine des taux d'intérêt et du coût des matières premières, deux fois plus de promoteurs ont déposé une demande d'insolvabilité au cours de l'année écoulée qu'au cours des 12 mois précédents.

Comme des centaines de futurs propriétaires à travers le pays, Shevchenko a vu la construction de sa nouvelle maison soudainement interrompue, alors que les ouvriers ont quitté le site où se trouve la structure en béton du bâtiment, sans fenêtres.

"A partir de la mi-août, la construction a été gelée. Ici, les armoires pour les ouvriers, la grue au milieu, tout s'est éloigné", a déclaré Shevchenko sur le chantier, choqué par l'échec.

Alors que de telles scènes se multiplient à travers le pays, le chancelier Olaf Scholz a convoqué lundi les principaux acteurs du secteur immobilier pour des discussions visant à relancer la construction.

Pendant des années, les taux d'intérêt historiquement bas et la forte demande ont stimulé de nouveaux projets et investissements sur le marché immobilier allemand.

Mais une forte hausse des prix à la consommation consécutive à l'invasion de l'Ukraine par la Russie a contraint la Banque centrale européenne à augmenter de manière agressive les taux d'intérêt pour freiner l'inflation, augmentant considérablement les coûts des prêts hypothécaires et faisant baisser les prix de l'immobilier ainsi que les marges bénéficiaires des projets de construction. .

Les constructeurs souffrent également de la hausse des coûts des matières premières, un problème qui avait déjà commencé pendant la pandémie mais qui a été accentué par la guerre en Ukraine.

"Les investisseurs ne savent plus comment rentabiliser certains projets", a déclaré Tim-Oliver Mueller, président du groupe de pression allemand du bâtiment HDB.

Signe de la crise, le géant des développeurs Vonovia a récemment décidé de suspendre 60 000 projets.

Une société immobilière sur cinq a déclaré avoir annulé des projets de construction en août, tandis que 11,9 pour cent d'entre elles sont confrontées à des difficultés de financement, selon une récente enquête de l'institut de recherche économique Ifo, qui qualifie ces chiffres de sans précédent depuis 30 ans.

De nombreux projets interrompus sont également bien avancés, ce qui plonge les acheteurs dans de graves difficultés financières.

A Berlin, les investisseurs de la construction du Project Immobilien ont déjà payé la moitié de ce qui leur est dû.

"Je ne suis pas une personne riche. Mon argent est le fruit de mon travail", a déclaré Chevtchenko, qui avait déjà payé 250 000 euros (266 100 dollars) pour l'appartement qu'il a acheté pour un demi-million d'euros.

Sans assurance souscrite par l'entreprise de construction ou par les futurs propriétaires, il n'y a aucune protection financière contre une faillite soudaine.

Leur seul espoir est désormais de trouver quelqu'un d'autre pour reprendre la construction, ou pour la terminer eux-mêmes.

"Je n'aurais jamais pensé qu'une chose pareille puisse arriver en Allemagne", a déclaré Marina Prakharchuk, 39 ans, les larmes aux yeux.

La Biélorusse avait déboursé 175 000 euros pour son appartement de 45 mètres carrés.

"Toutes mes économies sont là-dedans", explique l'employé d'une entreprise de logistique.

Au-delà des investisseurs laissés sans toit par des promoteurs insolvables, la crise immobilière risque de se transformer en une crise sociale géante alors que les répercussions du ralentissement de la construction se répercutent sur le marché locatif.

Le gouvernement Scholz avait promis de construire 400 000 logements par an pour atténuer une pénurie endémique de logements aggravée par la demande croissante due à un afflux de réfugiés et de travailleurs étrangers.

Mais les permis de construire ont plongé de 25 pour cent entre janvier et juin par rapport à il y a un an.

Les experts estiment que le secteur aura du mal à atteindre les 250 000 approbations de nouvelles constructions cette année, alors que l'année prochaine n'augure rien de mieux avec une prévision inférieure à 200 000.

Avec la diminution du parc de nouveaux logements mis sur le marché, les loyers augmentent sans relâche, érodant encore davantage le pouvoir d'achat des ménages.

Alarmée par cette tendance, la ministre du Logement, Klara Geywitz, a récemment annoncé son intention d'offrir une aide pour aider les familles à accéder à la propriété. Elle s'est également engagée à investir un milliard d'euros supplémentaires d'ici 2025 dans le logement étudiant.

Mais le secteur immobilier a prévenu que ces propositions sont loin d'être suffisantes.

"Nous attendons un ensemble complet de mesures", a déclaré Mueller du HDB.

"Le secteur est dans un très mauvais état, les gens recherchent de toute urgence un logement", a-t-il ajouté.