Pierre Chapon, Pretto
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Pierre Chapon, le cofondateur de Pretto, le courtier en crédit immobilier 100% digital, nous présente ses analyses du marché immobilier 2023 et les perspectives 2024, ainsi que les conséquences pour les emprunteurs. Pour lui, la baisse des prix prévue en 2024 sera très limitée. Explications.

Quel bilan faîtes-vous du marché immobilier en 2023 ?

Pierre Chapon : En un mot : une forte chute du marché, sans action majeure des pouvoirs publics. L'année a été marquée par un ralentissement notable du marché immobilier, illustré par une baisse du volume des transactions (-20%), passant de 1,1 million à 900 000 et une baisse encore plus forte de la production de crédit (-40%, de 218 à 132 milliards d'euros), un écart qui s'explique notamment par l'augmentation de l'apport et du nombre de transactions payées cash (100.000 transactions cash en plus vs 2022)

Face à cette chute, les mesures prises au cours de l'année par les pouvoirs publics ont été principalement techniques (mensualisation du taux d'usure, ajustement sur les critères HCSF), ce qui n'a pas permis d'adresser les difficultés rencontrées dans l'accession à la propriété.

Quelles sont vos prévisions pour cette année ?

Pierre Chapon : Nous prévoyons une réelle baisse des prix en 2024, mais contenue à un maximum de 10% sur la période 2022-2024. Le contexte macroéconomique (reflux de l'inflation, anticipations de baisse des taux directeurs) laisse entrevoir une baisse des taux de crédit immobilier, qui pourrait atteindre de 1 à 1,5 point d'ici à fin 2024, et qui commence à s'observer auprès des principales banques.

Sur la base d'une analyse fondée sur les évolutions de budget d'achat, cette baisse pourrait mettre un terme rapide à la baisse des prix enclenchée.

Depuis le début de la phase de hausse de taux mi-2022, les emprunteurs ont perdu 30% de leur capacité d'emprunt, ce qui a enclenché un cycle baissier des prix.

Cependant, plusieurs leviers sont en train de compenser cette perte : Une hausse des salaires proche de 5% par an en 2022 et 2023 et une baisse des taux potentielle de 1 à 1,5 points d'ici à fin 2024.

En conséquence, l'écart entre ces budgets d'achat revus à la hausse et les prix ne serait plus que de 10 à 13%, limitant à cette ampleur la baisse des prix potentielle sur 2 ans (de fin 2022 à fin 2024).

Cette baisse pourrait être localement encore plus réduite dans les zones tendues où une partie importante des acheteurs pourrait compléter leur budget d'emprunt par de l'apport supplémentaire, soit directement soit par solidarité familiale, effet déjà largement constaté en 2023.

Cette baisse des prix n'est pour l'heure que très partiellement réalisée (-2% sur 2023) : les opportunités de négociation à la baisse seront donc particulièrement d'actualité en 2024, ce que nous constatons au quotidien en ce début d'année avec des offres acceptées jusqu'à 10% en dessous du prix. Une fois cette baisse de prix réalisée, le marché pourra alors reprendre une dynamique de croissance des volumes, qui devraient rester sous les 900.000 transactions en 2024.

En attendant cette baisse, quels conseils donneriez-vous aux futurs acheteurs ?

Pierre Chapon : Les futurs acquéreurs doivent bien avoir en tête plusieurs éléments pour réussir leur achat. D'abord de bien négocier en faisant une première offre basse. Ensuite de de fournir une attestation de financement pour crédibiliser leur offre et d'envisager des offres sans conditions suspensives. De même, il faut s'intéresser aux marchés des passoires thermiques car la décote des passoires s'accélère à mesure que le calendrier de sortie du marché approche. Les amateurs de neuf peuvent également faire de bonnes affaires, car les promoteurs peinent à vendre leur stock de biens.

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