"JO 2024 : La fête est-elle déjà finie pour les loueurs de meublés ?

CF-2789. Voilà le numéro de l'amendement désormais synonyme de gueule de bois pour les investisseurs locatifs loueurs de meublés. Examiné et adopté, en toute discrétion, le 12 octobre, le texte déposé par le Groupe Renaissance fera donc partie du projet de loi de finances 2024 qui devrait être validé par le biais de l'article 49.3. Il signe la fin de l'avantage fiscal pour les loueurs en meublés non professionnels, le LMNP.

Mais pour bien comprendre l'impact de ce texte pour les investisseurs locatifs, rembobinons un peu le film.

A l'origine, le statut LMNP, pour Loueur en Meublé non Professionnel, est un régime fiscal ouvrant droit à des avantages fiscaux pour les bailleurs de location meublée. En LMNP, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt, de la récupération de la TVA sur l'achat d'un logement neuf et d'une gestion locative simplifiée.

Pour votre imposition, vous pouvez choisir la plus favorable des deux options, soit déclarer vos recettes locatives au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit déclarer vos revenus fonciers au régime réel.

Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives. L'abattement peut aller jusqu'à 71% pour une location meublée en tourisme. Pour avoir droit au régime micro-BIC, vous devez avoir des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 euros pour l'ensemble des membres de votre foyer fiscal. Ce régime est intéressant car il vous suffit de déclarer vos recettes sur votre déclaration de revenus. L'administration fiscale fait automatiquement le calcul de votre impôt. Toutefois, le micro-BIC est surtout intéressant si vos charges représentent moins de 50% (ou 71%) de vos recettes.

À défaut, il est préférable de déclarer vos revenus au régime réel. Le régime réel permet de déduire, de vos impôts, vos charges et toutes les dépenses liées au logement. Par exemple, avant imposition, vous déduisez les charges de copropriété, les travaux, les frais d'achat de meubles, les intérêts d'emprunts, les taxes, etc.

Les propriétaires fortement imposés sur le revenu ont souvent intérêt à choisir le régime réel. Il contribue à faire baisser leur imposition. Cependant, la simplicité du régime micro-BIC apporte son lot de facilités. Elle évite de commettre des erreurs au moment de déclarer vos revenus et d'avoir à calculer vos différentes charges et dépenses.

Pour les auteurs de l'amendement, la nouvelle fiscalité "réintègre les amortissements dans le calcul des plus-values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel" et corrige une " anomalie." A savoir, "la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value", alors que dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n'est pas permise. Ils estiment que leur amendement

Les bailleurs particuliers proposant des logements meublés perdent donc un avantage majeur. Pour mieux comprendre, un exemple calculé par Christophe Duprat, CEO de Qlower :

Un appartement loué en meublé, acquis à 150 000 euros en 2015, aura bénéficié pendant 10 ans d'un amortissement de 68 000 euros.

Dans un marché haussier de 30 % en 10 ans, la valeur de l'appartement est maintenant de 195 000 euros.

En 2023, la plus-value est de 195 000 - 150 000 soit 45 000 €.

En 2024, avec la nouvelle règle de calcul, la plus-value sera de 195 000 - (150 000 - 68 000) = 113 000 euros.

"En clair, le calcul de la plus-value s'alourdit du montant des amortissements déjà déduits. Ainsi, un bailleur ayant loué meublé son logement pendant 10 ans, avait jusqu'ici la possibilité d'amortir son bien, traduisant comptablement l'usure du temps. Ce sera désormais impossible. L'adoption de cet amendement au projet de loi de finances 2024 verra la fiscalité s'alourdir considérablement en cas de plus-value", résume Christophe Duprat.

Pire, pour le particulier ayant investi dans la rénovation énergétique du bien loué meublé, la dépense est neutralisée par l'amortissement. L'amélioration des logements proposés n'a alors aucun avantage économique. "Les investisseurs déçus adopteront majoritairement 2 comportements. Vendre en urgence avant le 31 décembre 2024, sans préparation et sous la contrainte fiscale, afin d'échapper à une sur-fiscalité de la plus-value. Sachant que la plupart des propriétaires ont déjà loué leurs biens plein pot pour le JO de Paris. Créer des SCI qui, soumises à l'impôt sur les sociétés, bénéficient d'une fiscalité plus stable."