Encore du rififi sur l'IFI en location meublée professionnelle !

Mauvaise nouvelle ! Les loueurs en meublés professionnels (LMP) vont être encore davantage pénalisés par de nouvelles précisions de Bercy sur la fiscalité et notamment sur l'IFI, impôt sur la fortune immobilière.

Depuis son entrée en vigueur en janvier 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a suscité de nombreuses interrogations, notamment concernant les conditions d'exonération prévues à l'article 975 du Code général des impôts (CGI). Une réponse ministérielle publiée le 9 avril 2024 vient apporter des éclaircissements sur ces conditions, mais elle risque de décevoir les loueurs en meublés professionnels.

L'exonération de l'IFI pour les LMP est soumise à deux conditions qui, lorsqu'elles sont réunies, permettent de considérer les locaux loués meublés comme des actifs professionnels. Tout d'abord, l'activité de location meublée doit être considérée comme l'activité principale. Ensuite, les revenus nets de cette activité doivent représenter plus de 50% des revenus d'activité du foyer fiscal.

Si la première condition était déjà difficile à remplir pour les actifs exerçant un emploi salarié en parallèle, c'est surtout la deuxième condition qui posait problème. En cause, le mécanisme de la déduction des charges et de l'amortissement au régime réel pour les LMP, qui vient très souvent diminuer considérablement le résultat fiscal des loueurs, rendant ainsi la deuxième condition presque inatteignable.

Une députée a récemment interrogé les pouvoirs publics sur l'interprétation à donner à cette condition. Une première réponse avait été apportée par la Cour de cassation dans un arrêt du 20 décembre 2023, bien que rendue en matière d'ISF, cette décision est considérée comme transposable à l'IFI. Elle précise que pour apprécier si la condition de prépondérance des revenus tirés de l'activité de location de meublés est remplie, il convient de retenir non pas les recettes brutes, mais le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par cette activité, afin de permettre la comparaison avec l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location.

La réponse ministérielle du 9 avril s'inscrit dans la continuité de cette décision, rappelant qu'il est nécessaire, pour apprécier le bénéfice commercial net annuel de l'activité de location meublée, que ledit bénéfice soit entendu comme " l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés ". Ainsi, l'appréciation du seuil de 50% ne peut pas être faite au regard du montant des recettes, mais bien au regard de ce même montant, diminué des charges et abattements. Par conséquent, les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés qui dégagent un résultat déficitaire ne peuvent ouvrir droit, pour leurs propriétaires, à l'exonération des actifs professionnels prévue à l'article 975 du CGI.

Cette clarification risque donc de pénaliser les loueurs en meublés professionnels à l'approche de la date de déclaration de leurs revenus, qui est également celle des déclarations pour l'imposition à l'IFI. La bonne nouvelle qu'espéraient certains loueurs en meublé professionnel n'aura donc pas lieu en 2024.