Pourquoi les passoires thermiques continuent d'attirer les acheteurs immobiliers

Plus de trois ans après son adoption, la loi Climat et Résilience continue de produire des effets sur le marché locatif.

Selon une analyse économique inédite menée par SeLoger sur la base de 7 millions d'annonces et une étude d'Opinion Way auprès de 5 200 Français, le nombre de mises en vente de passoires thermiques a diminué de 11,8 % depuis le 1er janvier 2023, tandis que le nombre de mises en vente de biens classés A/B/C/D est resté stable et que celui des biens classés E a augmenté de 1 %.

Cette baisse du nombre de passoires thermiques mises en vente s'explique en partie par le fait que 32 % des propriétaires interrogés ont réalisé des travaux de rénovation énergétique en 2023, ce qui a permis à un bien rénové sur cinq de sortir de la catégorie F ou G.

D'autres facteurs explicatifs comprennent l'attentisme des propriétaires vendeurs face à un contexte réglementaire changeant et à un marché complexe avec des baisses de prix de plus en plus importantes au niveau national.

Sur le marché de la location, on constate également une diminution du nombre de passoires thermiques mises en location, près d'un quart d'entre elles ayant été retirées du marché. Cette baisse peut s'expliquer par les travaux réalisés par un quart des propriétaires bailleurs en 2023 ou par le choix, pour un tiers des propriétaires bailleurs, ayant vendu leur bien en 2023, de s'en séparer en raison d'un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE) et du souhait de ne pas réaliser les travaux.

Malgré l'interdiction de l'indexation des loyers sur l'indice de référence des loyers (IRL) pour les baux en cours et les nouveaux contrats F et G, les loyers des passoires thermiques continuent d'augmenter de +4,5 % depuis août 2022. Cette hausse reste toutefois moins forte que celles observées pour les biens A/B/C/D (+6,3 %) et E (+5,4 %).

SeLoger a lancé "Impact DPE", un site accessible gratuitement pour que les Français puissent comprendre en quelques clics les impacts de la loi Climat et Résilience sur la valeur de leur bien. Selon Thomas Lefebvre, vice-président Data de SeLoger, "la loi Climat et Résilience n'assèche pas l'offre locative, mais contribue à proposer une offre immobilière de meilleure qualité énergétique. Cependant, certaines réglementations comme l'interdiction d'indexation sur l'IRL ont des impacts limités. Pour les prochaines années, l'enjeu majeur sera de faire appliquer le cadre législatif et d'accélérer le rythme des rénovations qui n'est aujourd'hui pas assez soutenu."

Dans le contexte actuel du marché, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient un critère d'achat de plus en plus important pour les Français, qu'il s'agisse d'exclure les mauvais DPE de leurs recherches (33 %) ou de l'utiliser comme argument de négociation (33 %).

Sur les douze derniers mois, SeLoger a observé des demandes de contacts 1,5 fois plus nombreuses (+56 %) pour les annonces de vente de biens G par rapport aux annonces de biens D, illustrant ainsi l'intérêt des futurs acquéreurs pour les biens décotés.

Au 1er mars 2024, la marge de négociation moyenne pour un bien G s'élève à -5,9 % contre -3 % pour un A. Un taux de négociation plus agressif, sur un prix de mise en vente déjà inférieur de -14 % par rapport à un bien classé D, soit -458 € en moyenne en moins par mètre carré.

Dans un marché baissier, les prix des passoires thermiques baissent de -3,7 % depuis le 1er janvier 2023. Une baisse qui atteint -5 % dans la moitié des départements français.

Selon Thomas Lefebvre, "la loi Climat et Résilience est en train de créer peu à peu un nouveau standard pour le logement en France où la qualité énergétique des logements devient un pré-requis. Avec 16 % de différence de prix entre un bien G et D, cette "décote grise" atteint un seuil permettant de solvabiliser des projets de rénovations. De quoi accélérer la transition énergétique du parc immobilier français ?"