Paris, Lyon, Marseille... dans quelle ville vaut-il mieux acheter que louer ?

En comparant les coûts liés à la location et à la propriété dans l'ensemble des communes françaises, la location serait plus avantageuse dans les 10 grandes villes de France. Explications.

Faut-il encore acheter ou se résoudre à louer son logement ? A l'heure où les taux d'emprunt immobilier n'ont jamais été aussi élevés, la question est sur toutes les lèvres. Mais la réponse est complexe. Car outre le loyer économisé, les coûts du ﬁnancement et les autres charges liées à la propriété (impôts, taxes, charges...), il faudrait aussi savoir comment évolueront les prix de l'immobilier au cours des prochaines années.

Pour les potentiels accédants, dont la résidence principale représente souvent une part importante de leur patrimoine, évaluer précisément l'avantage ﬁnancier de la propriété devient alors un aspect crucial.

Dans les 10 plus grandes villes de France, les coûts de la propriété excèdent ceux de la location

Aﬁn d'apporter un éclairage nouveau sur cette question, Wüest Partner France, a cherché à déterminer quelle serait l'évolution des prix nécessaire aﬁn que l'acquisition d'un appartement ou d'une maison soit, aux conditions d'aujourd'hui, plus rentable qu'une location.

Résultats ? Dans les 10 plus grandes villes de France, les coûts de la propriété excèdent ceux de la location.

Un propriétaire parisien d'un appartement de 65 m2 déboursera ainsi environ 37 500 euros de frais annuels, soit 7 800 de plus qu'un locataire pour le même appartement.

La diﬀérence est moins prononcée à Lille, Marseille et Strasbourg, où un propriétaire ne paiera qu'environ 2 000 euros de plus qu'un locataire.

Dans les grandes villes, l'achat d'un logement s'avère rentable seulement si sa valeur augmente suﬃsamment au ﬁl du temps pour compenser les coûts supplémentaires liés à la propriété.

Et c'est à Bordeaux que l'appréciation annuelle de valeur nécessaire à rentabiliser la propriété est la plus élevée, avec 1,6 %. Cela tient d'une part à la cherté de l'appartement (le ratio du prix d'achat sur le loyer annuel est de 22, la valeur la plus élevée après Paris), et d'autre part a une taxe foncière onéreuse : le taux de taxe foncière est de 46.6% à Bordeaux contre 35,6% en moyenne nationale et 14,1% seulement à Paris.

À Marseille, une appréciation annuelle de 0,6% suﬃrait à rendre l'achat avantageux. Malgré une taxe foncière élevée, le prix de l'appartement y est relativement faible (ratio prix/loyer de 17,6), rendant les coûts de la propriété plus accessibles.

À Paris, l'attractivité exceptionnelle de la ville a entraîné une ﬂambée des prix immobiliers. Malgré la récente baisse des prix (- 5,3 % sur un an au 3e trimestre 2023), le coût au mètre carré demeure extrêmement élevé (10 400 euros). Cette situation entraîne des coûts de ﬁnancement considérables, rendant l'achat moins attrayant.

Néanmoins, le segment locatif est également très tendu à Paris. La demande est massive et l'oﬀre limitée, une situation exacerbée par l'eﬀet des Jeux Olympiques : de nombreux propriétaires préfèrent louer leurs appartements meublés pour une courte durée à des prix exorbitants pendant les jeux plutôt que de les proposer sur le marché locatif traditionnel.

De plus, l'interdiction depuis le 1er janvier 2023 de louer des logements très énergivores (" passoires thermiques ") a encore réduit l'oﬀre de logements locatifs. Entre la baisse amorcée des prix de la propriété et la ﬂambée des loyers, il se peut que la donne change en faveur de la propriété au cours des prochains mois en région parisienne.

Finalement, il convient de souligner qu'en comparaison historique, les hausses de valeur nécessaires à rendre la propriété rentable dans les grandes villes ne semblent pas démesurées. Paris, Lyon et Marseille ont en eﬀet enregistré une croissance moyenne des prix immobiliers dépassant les 5% an- nuels au cours de 25 dernières années, et ce malgré des épisodes de baisse de prix, comme lors de la crise ﬁnancière de 2008. Il n'est donc pas irréaliste d'anticiper des hausses de valeur supérieures à 1– 1,5% par an si l'on considère un horizon d'investissement long de 20 ans.

Si l'on considère l'ensemble du territoire français, l'image est bien diﬀérente de celle des grandes villes. Dans quelque 80 % des communes, les coûts annuels liés à l'acquisition d'un appartement ou d'une maison sont inférieurs à ceux de la location, et ce malgré la forte hausse des taux d'intérêt.