Acheter un appartement en Pinel
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C'est officiel. Le 31 décembre 2024, le dispositif Pinel s'arrêtera définitivement, sans qu'un autre dispositif vienne le remplacer. Il ne reste donc que quinze mois pour profiter d'un dispositif qui présente des atouts non négligeables. Mais faut-il vraiment se laisser tenter par ce dispositif souvent critiqué ?

" Le Pinel bénéficie d'atouts sociétaux, avec l'obligation de respecter un plafonnement du loyer et des ressources du locataire ", répond Mylène Chartrou, directrice générale de Stellium Immobilier (Finzzle groupe).

Les loyers, situés à un niveau " intermédiaire " entre le parc social et le parc privé, correspondent au niveau moyen des loyers du marché minoré de 20 %. S'ils estiment l'écart insuffisant, les préfets ont la possibilité de moduler les plafonds à la baisse. Plus de trois quarts des ménages ont des ressources compatibles avec les maxima Pinel, ce qui libère des places dans le parc locatif social.

Le régime Pinel permet ainsi à de jeunes actifs ou à des ménages aux revenus intermédiaires et exerçant des professions essentielles (infirmier, policier, professeur des écoles...) d'emménager dans des logements neufs, performants énergétiquement et proches de leur lieu de travail. Le Pinel contribuait, chaque année, à mettre sur le marché locatif, en moyenne, 50 000 à plus de 60 000 logements sur la part des ventes faites aux investisseurs dans le cadre du dispositif Pinel, et ce depuis sa création.

Le Pinel a aussi des atouts environnementaux. En effet, par rapport à ses prédécesseurs, trop ouverts, l'accès au dispositif Pinel ne vise que les communes situées en zones tendues (A bis, A, B1), dans lesquelles la demande excède l'offre. Celles en zone B2 (villes de taille moyenne ou situées en grande périphérie des métropoles) ne sont éligibles à la réduction d'impôt qu'avec un agrément accordé par le préfet de région. C'est l'assurance de construire dans des zones denses, parfois en remplacement de logements vétustes ou sur d'anciennes friches. Il n'y a pas - un écueil rencontré dans certains dispositifs antérieurs - d'artificialisation à marche forcée du foncier dans des secteurs dépourvus de réel marché locatif. De plus, l'accès à l'avantage fiscal s'assortit d'une éco-conditionnalité, renforcée dans le cadre du " Pinel + ".

Surtout, Mylène Chartrou rappelle que le Pinel est aussi un dispositif fiscal attractif. " Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts calculée sur le montant de l'opération, doublement plafonnée à 300 000 euros de budget global et à 5 500 euros/m². Le taux de la réduction est, depuis cette année, fixé à 10,5 % pour 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans ".

Ces taux seront à nouveau abaissés l'année prochaine concernant le dispositif classique. Mais le "Pinel +" continuera en revanche d'offrir des taux plus élevés (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans) à condition d'investir soit dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), soit dans un logement présentant des caractéristiques de confort et d'habitabilité accrues. Outre la performance énergétique excédant la réglementation en vigueur, l'appartement devra ainsi avoir une superficie minimale en fonction des typologies et être doté d'un espace extérieur, lui aussi, d'une taille minimale en fonction de la typologie, la double exposition étant obligatoire à partir du 3 pièces.

À noter, en accord avec les enjeux énergétiques et les obligations relatives aux nouvelles normes de construction, qu'un DPE de classe A est nécessaire pour maintenir le taux de réduction d'impôt originel à 21 % pour les actes qui seront passés en 2024.

Côté investisseur, le Pinel + reste un pari sur l'avenir avec l'assurance d'un logement vertueux et énergétiquement performant qui ne perdra pas de sa valeur. Il est également une démarche presque responsable et éthique de s'engager à fournir des logements décents aux locataires.

Petite astuce, investir en Pinel peut également se faire via une SCI qui présente l'intérêt d'anticiper sa transmission. Il faut, pour cela, conserver l'usufruit de ses parts (pour toucher les loyers) et en donner la nue-propriété à ses enfants, optimisant ainsi l'abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

Considérés comme trop coûteux pour les finances publiques, tous les dispositifs de défiscalisation immobilière Pinel (Pinel classique, Pinel +) prendront donc fin le 31 décembre 2024. Cela ne laisse que 15 mois pour réaliser son investissement. " Un coup dur, surtout pour les ménages modestes, qui ont investi massivement dans l'immobilier neuf ou ancien pour bénéficier de réductions d'impôts grâce au Pinel ", remarquent les experts d'Angelys Group, un acteur majeur de la défiscalisation immobilière. Les investisseurs vont devoir s'intéresser aux dispositifs Malraux ou Déficit Foncier qui peuvent être de réelles alternatives à la disparition du Pinel.

À défaut, il faudra attendre le nouveau dispositif fiscal que le gouvernement veut mettre en place en 2024 pour inciter à l'investissement dans le logement locatif intermédiaire.

Créés en 2014, les logements locatifs intermédiaires (LLI) sont des logements dont les loyers sont réglementés afin de permettre aux ménages à revenus moyens qui n'ont pas accès au logement social de louer à un prix inférieur de 10 % à 15 % à celui du marché. Les logements concernés doivent respecter certains critères comme être situés dans une zone tendue où les loyers sont élevés, être intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au moins 25 % de logement social et être destinés à la location à usage de résidence principale à des personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond.

La loi de finances 2014 a créé un régime fiscal spécifique pour inciter les personnes morales et institutionnels à soutenir le développement de l'offre de logement LLI. Le budget 2024 du gouvernement devrait comporter une mesure pour encourager le logement locatif intermédiaire. Celle-ci consisterait à accorder un avantage fiscal aux personnes morales investissant dans ce type d'habitat via des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Les SCPI dans lesquelles investiraient ces institutionnels bénéficieraient d'un taux de TVA réduit de 10 %, au lieu de 20 %.

Le gouvernement pourrait également autoriser les bailleurs sociaux à détenir jusqu'à 20 % de LLI dans leur portefeuille (contre 10 % aujourd'hui). Par ailleurs, 220 communes supplémentaires pourraient rejoindre la catégorie des communes à zones tendues. Selon l'AFP, 400 000 logements sont construits chaque année en France, dont 100 000 logements sociaux et 10 000 LLI. Avec ces mesures, le gouvernement espère atteindre 20 ou 30 000 LLI l'an prochain. Certaines de ces SCPI pourraient être rendues accessibles aux épargnants individuels via les contrats d'assurance vie, leur permettant ainsi de contribuer au financement et au développement des logements intermédiaires, à partir de quelques centaines d'euros seulement.