7 conseils pour négocier intelligemment son prêt immobilier

Cet été, les taux de crédit immobilier ont continué d'augmenter. Selon le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen, toutes durées confondues, s'est établi à 3,61 % en juillet, contre 3,45 % en juin. Dans le détail, ils atteignent 3,89 % pour les prêts les plus longs, 3,73 % pour les prêts conclus sur 20 ans et 3,52 % pour les prêts sur 15 ans.

Selon le courtier Meilleurtaux, " cette hausse des taux n'est pas près de s'achever. D'une part, car le taux d'usure, le taux maximum "tout compris" au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter, atteint des sommets. Révisé mensuellement depuis le 1er février, il a dépassé la barre des 5 % pour les prêts de 20 ans et plus en juillet, et il s'élevait même à 5,33 % au 1er août pour les prêts d'une durée de 25 ans. "

Surtout, la Banque Centrale Européenne (BCE) continue d'augmenter ses taux directeurs afin de lutter contre l'inflation. Cela accroît le coût de l'argent pour les banques, qui répercutent cette hausse en augmentant les taux de crédit proposés à leurs clients.

Cette hausse des taux alourdit, bien sûr, le coût des prêts et réduit le pouvoir d'achat immobilier. Par exemple, pour une mensualité de 1 000 euros, un couple avait une capacité d'emprunt de 218 000 euros sur vingt ans au début de 2022, lorsque les taux étaient à 1 %. Désormais, avec le même montant mensuel (à 3,5 % sur vingt ans toujours), ils peuvent emprunter 172 000 euros, soit une perte de 21 % de pouvoir d'achat immobilier.

Cependant, cette hausse des taux n'entraîne pas nécessairement une augmentation relative du coût de l'achat immobilier. Car deux autres facteurs interviennent : la baisse du prix des logements et l'augmentation des salaires des emprunteurs.

Selon une récente étude du think tank Terra Nova, une baisse de 20 % des prix de l'immobilier est prévue dans les mois à venir pour débloquer le marché immobilier. Lorsqu'un acquéreur voit sa capacité d'emprunt diminuer de 30 % pour la même mensualité de crédit, les prix doivent baisser de 15 à 20 % pour que vendeurs et acquéreurs puissent de nouveau se rencontrer.

L'autre élément qui contribue à réduire le coût relatif de l'achat immobilier est la forte augmentation des salaires. " Le coût des opérations réalisées diminue depuis le début de 2023, suite aux tensions des années précédentes dues à l'augmentation des revenus des emprunteurs ", révèle l'Observatoire Crédit Logement-CSA. " Les salaires et autres revenus d'activité des ménages qui peuvent emprunter pour acheter dans le neuf ont augmenté de 7,6 % au cours des 7 premiers mois de l'année. Cette augmentation atteint même près de 8 % pour l'acquisition d'une maison ou d'un appartement ancien ", indique le site d'information MoneyVox.

Cependant, l'accès au marché devient de plus en plus difficile pour les emprunteurs modestes, qui sont contraints d'abandonner leur rêve de devenir propriétaires ou de revoir leurs attentes à la baisse, en faisant des concessions sur plusieurs aspects, tels que la localisation du logement convoité ou sa surface, explique Meilleurtaux.

Alors pour maximiser ses chances d'obtenir un prêt immobilier au meilleur prix, voici dix conseils à suivre.

1. Mettre en avant la solidité de son profil financier

Face à des banques plus exigeantes qu'auparavant, certains éléments deviennent impératifs pour l'octroi d'un crédit. Tout d'abord, il est essentiel de présenter une bonne gestion de ses comptes bancaires. Cela implique notamment de maintenir des soldes positifs pendant au moins les trois derniers mois précédant la demande de prêt. De plus, les banques se montrent vigilantes quant aux jeux d'argent. Si les sommes engagées deviennent trop importantes, certains dossiers risquent d'être refusés, car les banques les considèrent comme présentant un risque, même si les profils ne dépassent pas leurs autorisations de découvert. Cependant, il est tout à fait possible de contracter un prêt immobilier même en ayant d'autres crédits en cours, à condition bien sûr de respecter les taux d'endettement en vigueur.

2. Se constituer un apport personnel suffisant

En l'espace d'un an, l'apport personnel moyen demandé par les banques a sensiblement augmenté, passant de 53 000 € en moyenne au deuxième trimestre 2022 à 68 000 € sur la même période en 2023. Aujourd'hui, le montant minimum requis dépend de la région où l'on se trouve. En Bretagne, par exemple, il est le plus bas, correspondant en moyenne à 10 % du coût total de l'emprunt. Toutefois, dans certaines régions, les banques exigent un apport personnel dépassant même 20 %. Les primo-accédants ne sont pas toujours en mesure de répondre à ces nouvelles exigences. Ainsi, pour préparer leur acquisition, les futurs acquéreurs doivent se constituer une épargne conséquente, qui pourra servir d'apport personnel. Cette démarche d'épargne préventive permet d'envoyer des signaux rassurants aux banques.

3. Avoir une épargne résiduelle

Avec le retour de l'inflation, les banques sont également attentives au coût de la vie. L'augmentation des prix de l'énergie, de la taxe foncière et même des dépenses quotidiennes diminue le pouvoir d'achat des futurs emprunteurs. Les banques cherchent ainsi à s'assurer que le client est financièrement préparé à faire face à cette baisse de pouvoir d'achat, ainsi qu'à des dépenses imprévues. La part de cette épargne résiduelle dépend du projet. Par exemple, on considère généralement qu'une épargne de précaution équivalente à 10 % du coût total de l'acquisition suffit pour un logement neuf ou ancien sans rénovation. En revanche, pour l'acquisition d'un bien nécessitant des travaux, les banques peuvent exiger jusqu'à 20 % d'épargne résiduelle afin de couvrir les dépenses imprévues, plus fréquentes dans ce type de projet.

4. Être attentif au saut de charges

Lorsqu'un locataire souhaite devenir propriétaire, il est impératif de prêter attention à la différence entre le montant du loyer payé et les futures mensualités. Le passage du statut de locataire à celui de propriétaire entraîne inévitablement des coûts supplémentaires. Les banques accordent donc une grande importance à ce point. Il est donc essentiel de les rassurer à ce sujet. À noter que le saut de charges peut représenter plusieurs centaines d'euros entre une location et un projet immobilier. Ainsi, le locataire doit être en mesure de démontrer sa capacité à épargner cette somme additionnelle avant de signer son crédit.

5. Être accompagné par un courtier

Avec la hausse des taux d'intérêt, de nombreux dossiers considérés comme valables il y a seulement un an se trouvent désormais bloqués. Faire appel à un expert en crédits est devenu primordial pour économiser à la fois de l'argent et du temps. Leurs partenaires financiers permettent d'obtenir un financement moins coûteux, et leur expertise sur les prêts aidés et les aides publiques permet de réduire les mensualités ou d'augmenter l'apport.

6. Opter pour un prêt relais pour plus de flexibilité

Le prêt relais est une option de financement possible lors de l'achat d'une nouvelle résidence principale. Concrètement, il permet de débloquer des fonds pour l'achat d'un nouveau bien, même si la propriété précédente n'a pas encore été vendue. " Ce délai supplémentaire pour vendre sa propriété actuelle représente un véritable soulagement, surtout que nous évoluons actuellement sur un marché attentiste avec des délais de vente plus longs ", explique Caroline Arnould, directrice du développement chez CAFPI. Le montant du prêt relais est évalué par la banque et se situe généralement autour de 70 % de la valeur du bien mis en vente.

7. Négocier judicieusement son assurance de prêt immobilier

L'accès à une assurance de prêt immobilier est souvent une étape cruciale pour mener à bien un projet immobilier en toute tranquillité. Les emprunteurs ont le droit de choisir une assurance autre que celle proposée par l'établissement prêteur. Assurly rappelle que la délégation (en début de prêt) ou la substitution (en cours de prêt) d'une assurance peut constituer une alternative avantageuse, souvent plus compétitive en termes de tarifs et de couverture.

En cas de problèmes de santé, la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) peut faciliter l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes considérées comme présentant un risque de santé élevé, mais avec des conditions spécifiques.

Parfois, l'assureur peut refuser partiellement une demande d'assurance, en appliquant une surprime, une exclusion de garantie, ou d'autres conditions. Dans ce cas, l'emprunteur a deux solutions : Accepter les conditions de l'assureur en question ou continuer de comparer les offres pour trouver celle qui lui convient le mieux. Dans tous les cas, il pourra changer à nouveau à tout moment grâce aux lois Lagarde, Hamon, Bourquin et Lemoine.